empirica-Wohnungsmarktprognose

Die aktualisierte Wohnungsmarktprognose zur Neubaunachfrage liegt nun regional differenziert für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vor.

Die Daten sind über das empirica regio Marktstudio verfügbar und fließen in unsere Wohnungsmarktreports ein. Hier möchten wir kurz und prägnant ausgewählte Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose vorstellen. Eine ausführlichere Diskussion der Ergebnisse finden Sie im aktuellen empirica-Paper Nr. 256 .¹

Neubaunachfrage bis 2030

Für die Prognose werden drei Szenarien berücksichtigt. Daraus ergibt sich je nach Szenario für ganz Deutschland eine durchschnittliche jährliche Neubeunachfrage zwischen 311.000 und 321.000 Wohnungen im Jahr 2020. Für das Jahr 2021 wird ein Bedarf zwischen 269.000 und 282.000 Wohneinheiten geschätzt. Die folgende Abbildung stellt die geschätzte Neubaunachfrage der Jahre 2020 bis 2030 im mittleren “Basis”-Szenario für ganz Deutschland dar. Die Prognose zeigt die geschätzte Nachfrage, die sich aus der demografischen Entwicklung ableitet. Sie stellt aber keine Prognose der Bautätigkeit dar. Die für 2019 bereits vorliegenden Baufertigstellungen von rund 293.000 Wohnungen liegen knapp unter der Nachfrageschätzung für 2020, aber oberhalb der geschätzten Neubaunachfrage für 2021. Diese einfache Gegenüberstellung für ganz Deutschland berücksichtigt aber weder die regional unterschiedliche Verteilung der Nachfrage noch der Bautätigkeit. Tatsächlich wird rein mengenmäßig in den städtischen Wachstumsregionen eher zu wenig, in den schrumpfenden, oft ländlichen, Regionen eher zu viel gebaut.

Räumliche Verteilung der Neubaunachfrage

Die Neubaunachfrage verteilt sich regional unterschiedlich. Die Prognose berücksichtigt hierbei nicht nur die absolute Neubeunachfrage, die sich aus der Veränderung der Anzahl der Haushalte ergibt, sondern auch die qualitative Zusatznachfrage. Somit ergibt sich auch dort eine Neubaunachfrage, wo die Anzahl der Haushalte abnimmt bzw. wo Leerstand herrscht. Dies gilt insbesondere für das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Neubaunachfrage für Mehrfamilienhäuser konzentriert sich dagegen vorwiegend auf die größeren Zentren und ihr Umland.

Gibt es einen Nachholbedarf?

Wenn der Wohnraum knapp ist, also zu wenig gebaut wird, und das Wohnen somit immer teurer wird, dann weichen viele Haushalte auf alternative Standorte aus. Die Wanderungsdaten der letzten Jahre zeigen, dass sich der Zuzug in das (weitere) Umland der größeren Zentren verstärkt hat und etwa die bis dato günstigeren Universitätsstädte stärker von der Zuwanderung durch junge Menschen profitiert haben als zuvor. Deshalb muss ein ausgebliebener Neubau in der Vergangenheit nicht notwendig “nachgeholt” werden. Halten sich Neubaunachfrage und Bautätigkeit zukünftig die Waage, dann würde keine zusätzliche Knappheit erzeugt werden. Sollen die Mieten in den angespannten Regionen allerdings entlastet werden, dann gäbe es die Möglichkeit, hier entweder mehr Wohnungen neu zu bauen als die Prognose an Nachfrage schätzt oder aber die Nachfrage in Regionen mit geringer Knappheit bzw. Leerständen zu verlagern.

Methodik der Prognose

Die empirica-Wohnungsmarktprognose stellt eine Schätzung der Neubaunachfrage dar, also der zukünftig durch steigende Einwohner-/Haushaltszahlen zusätzlich benötigten Wohnungen. Die Schätzung lehnt sich an die die Bandbreiten der 14. Koordinierten Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes² an, wobei ein mittleres, jährliches Wanderungssaldo zwischen 147.000 (Szenario “Negativ”) und 311.000 (Szenario “Trend”) unterstellt wird. Im Ergebnis flacht die Einwohnerentwicklung allmählich ab. Im “Negativ”-Szenario wird das Bevölkerungsmaximum 2024 erreicht, im “Trend”-Szenario erst nach 2030. Mögliche Veränderungen in den Wanderungen von und nach Deutschland in Folge der Corona-Krise sind hierbei noch nicht berücksichtigt. Weiterhin werden für die Prognose Veränderungen der Haushaltsgrößen und Altersverteilung, aktuelle Leerstände sowie Untermiet- und Zweitwohnungsquoten berücksichtigt. Zusätzlich erfolgt eine Abschätzung der qualitativen Neubaunachfrage.