empirica Immobilienpreisindex III/2020
Der aktuelle empirica Immobilienpreisindex für das Q3/2020 liegt nun vor. Über alle Baujahre steigen die Indizes für Miet-, Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser weiterhin.
Es bleibt dabei, dass die Mieten deutlich schwächster steigen (+1,0%) als die Kaufpreise (ETW und EZFH jeweils +3,5%). Im aktuellen Bericht zum Index werden die Indizes für die Neubausegmente bereits dargestellt. Zum aktuellen Quartal werfen wir darum hier einen kurzen Blick auf die Mieten im Bestand für die Top 7 Städte und insbesondere auf Berlin. Die dargestellten Daten beziehen sich auf hedonisch bereinigte Mieten bei Neueinzug in eine Mietgeschosswohnung mit 60-80m², gehobener Ausstattung und mit Baujahr bis maximal 10 Jahre vor dem dargestellten Quartal.
In den Top 7 Städten mit Ausnahme von Berlin sind die Mieten im Bestand seit dem Q3/2019 zwischen 1,7% (Stuttgart) und 5,7% (Hamburg) gestiegen. In Berlin gingen die durchschnittlichen Mieten dagegen im gleichen Zeitraum um -1,4% zurück. In Frankfurt am Main und insbesondere in München, das zeigt die folgende Grafik, gab es zumindest eine “Preisdelle” zwischen dem Q2/2019 und dem Q2/2020. Im Vergleich zu Deutschland insgesamt (+3,4% seit dem Q3/2020) ist die relative Preissteigerung nur in Düsseldorf, Köln und Hamburg derzeit noch höher. Die derzeitigen Preisniveaus für neue Mietverträge in Bestandswohnungen sowie die relative Entwicklung seit dem Vorjahresquartal für alle Kreise und kreisfreien Städte zeigt die folgende Karte.
Wie entwickeln sich die Mieten in Berlin?
Seit dem Q3/2018 sind die durchschnittlichen Berliner Mieten für Wohnunen im Bestand im Immobilienpreisindex gesunken oder haben mit leichten Schwankungen stagniert. Da sich die hier dargestellten Objekte auf die Baujahre bis maximal 2010 beziehen, fallen diese Wohnungen auch unter den Mietendeckel (ausgenommen ist hier Neubau ab dem 1.1.2014). Vom Höchstwert im Q3/2018 bis zum Q3/2020 beträgt der Rückgang -5,7% bzw. -0,56 Euro/m² auf derzeit 9,25 Euro/m², seit dem Vorjahresquartal beträgt der relative Rückgang -1,4%. Im gleichen Zeitraum stiegen die Mieten in den umliegenden Kreisen mit bis zu +8,7% im Landkreis Märkisch-Oderland deutlich an, wenn auch ausgehend von einem deutlich niedrigerem Niveau. Die Stadt Potsdam verzeichnet sogar einen Anstieg um 11,2 %. Hier ist ein neuer Mietvertrag im Q3/2020 mit durchschnittlich 10,15 Euro/m² im Bestand nun fast einen Euro teurer als in Berlin. Die verstärkte Suburbanisierung in das Berliner Umland treibt die Preise hier zunehmend in die Höhe. Innerhalb der Landkreise gibt es zudem ein sich weiter verstärkendes Gefälle zwischen dem Berliner Umland und den weiter entfernt liegenden Gemeinden. Auf das Berliner Umland werden wir darum in nächster Zeit einen genaueren Blick werfen und hierzu eine Analyse in unserem Blog veröffentlichen.
Die aktuellen Daten des empirica-Immobilienpreisindex erhalten unsere Kunden über das Marktstudio. Die empirica regio Wohnungsmarktreports enthalten ebenfalls die aktuellen Quartalsdaten. Weitere Informationen zum Preisindex finden Sie zudem auf der Webseite der empirica ag.
