empirica Prognosen

Die empirica Prognosen zeigen die regionalen, demografischen Trends und deren Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt bis 2045. In drei Szenarien werden unterschiedliche Wanderungsszenarien der Auslandswanderung berücksichtigt. Entlang dieser Entwicklungsfade veranschaulichen die Prognosen, welche Nachfragetrends in den unterschiedlichen Wohnungsmarktregionen in Deutschland zu erwarten sind. Die Prognosen werden einmal im Jahr aktualisiert, um neue Trends, insbesondere in der Auslandszuwanderung, zu berücksichtigen.

Bevölkerungs- und Haushaltsprognose

Die Bevölkerungsprognose unterscheidet drei Szenarien (obere, mittlere und untere Variante) und zeigt die Bevölkerungsentwicklung bis 2045 auf Kreis- und Gemeindeebene. Alle drei Szenarien unterstellen eine erhöhte Zuwanderung am Anfang des Prognosezeitraums und ein Absinken der Zuwanderungszahlen auf ein konstantes Niveau ab 2033. In der aktuellen Prognose verändert sich die Zahl der Einwohner von 2024 rund 83,6 Mio. auf 80,3 Mio. in der unteren Variante bzw. 86,3 Mio. in der oberen Varianten im Jahr 2045. Da sowohl die Binnenwanderung als auch die Auslandswanderung sich regional konzentriert, wird sich das Ost-West und Nord-Süd-Gefälle weiter verstärken. Auch im oberen Szenario schrumpfen viele Regionen langfristig, um unteren Szenario allerdings schon in derk kurzfristigen Perspektive.

Wohnungsmarktprognose

Die empirica Nachfrageprognose zeigt für den Zeitraum 2025-32 eine jährliche Neubaunachfrage von rund 225 Tsd. Wohnungen. Ab Mitte der 2030er Jahre steigt der Bedarf auf jährlich rund 258 bis 269 Tsd. Einheiten. Auch bei einem bundesweiten Rückgang der Bevölkerung steigt die Neubaunachfrage in den 2030er Jahren wieder leicht an. Dies ist auf eine wachsende qualitative Zusatznachfrage (z.B. kaum neue altersgerechtes Wohnen), aber auch auf regionale Unterschiede bei der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie auf Veränderungen der demografischen Struktur zurückzuführen. Vor allem in wachsenden Regionen steigt die Nachfrage dann wieder stärker als in den Vorjahren. Zusätzlich ist in der langen Frist von einer steigenden Zahl älterer Menschen auszugehen, was bei gegebener Einwohnerzahl zu einer höheren Anzahl an Haushalten führt.

Detaillierte Ergebnisse und weitere Information zur Methodik finden Sie im empirica-Paper Nr. 281, das zum Download auf der Webseite der empirica ag zur Verfügung steht:

Bestelloptionen

Sie haben Interesse an Daten aus der empirica-Wohnungsmarktprognose 2026? Die Ergebnisse unserer Prognosemodelle sowie viele weitere Datengrundlagen erhalten Sie bei der empirica regio als Zugang zur empirica Regionaldatenbank (Marktstudio  und RESTful API ). Neben dem Zugriff auf die Prognosen profitieren Sie von einer großen Auswahl weiterer Daten. Zudem erhalten Sie sofort Zugriff auf die aktualisieren Prognosen, sobald diese veröffentlicht werden.

Bei Interesse an einem Beratungstermin oder einem individuellen Angebot zum Bezug der empirica Prognosen kontaktieren Sie uns bitte per Mail an info@empirica-regio.de  oder unter +49 (0) 30 884 795 55.

Methodik

Die regionalisierte Bevölkerungsprognose basiert auf den Kreis-Prognosen der Bundesländer und kalibriert diese auf ein einheitliches Basisjahr. Die empirica Bevölkerungsprognose ist damit keine eigens berechnete Prognose, sondern eine ergebnisorientierte Zusammenführung bestehender Länderprognosen. Letztere weisen aus unserer Sicht regionale Entwicklungen mit einer höheren Plausibilität aus als andere, bundesweite Kreisprognosen. Die Prognose der Haushalte baut wiederum auf der Bevölkerungsprognose auf. Diese berechnet die zukünftige Zahl der Haushalte anhand altersspezifischer Haushaltsbezugspersonenquoten, die sowohl unterschiedliche Regionaltypen als auch Haushalte mit ein oder zwei Personen sowie Haushalte mit drei und mehr Personen differenzieren.

Nachdem Untermieterhaushalte abgezogen und die Nachfrage nach Zweitwohnungen hinzugefügt wurden, ergibt sich die Anzahl der Haushalte, die Wohnungen nachfragen. Die zusätzliche Nachfrage nach Wohnungen entsteht durch Veränderungen in der Bevölkerungszahl, der Haushaltsgröße und der Altersverteilung der Haushalte. Die resultierende Neubaunachfrageprognose berücksichtigt zwei Komponenten: Die quantitative Zusatznachfrage bedingt durch eine Zunahme der wohnungsnachfragenden Haushalte sowie die qualitative Zusatznachfrage bedingt durch den Ersatzbedarf im Wohnungsbestand. Eine qualitative Zusatznachfrage kann auch in schrumpfenden Regionen vorliegen, wenn trotz sinkender Haushaltszahlen eine Neubaunachfrage von Haushalten aus dem Wohnungsbestand vorliegt.

Zusätzlich wird eine ex post-Prognose der Neubaunachfrage ab 2012 berechnet. Diese basiert auf der Bevölkerungsfortschreibung und kann mit den tatsächlichen Fertigstellungszahlen verglichen werden. Daraus lautet empirica einen rechnerischen Nachholbedarf aus der nicht realisierten, quantitativen Zusatznachfrage ab. Alle Daten der Neubaunachfrageprognose einschließlich der Differenzierung der quantitativen und qualitativen Zusatznachfrage sowie des rechnerischen Nachholbedarfs können im Marktstudio aufgerufen analysiert werden.

Weiterhin liegt eine Leerstandsprognosen  auf Kreisebene vor. Die Leerstandsprognose ergibt sich aus der Differenz des fortgeschriebenen Wohnungsbestands und der prognostizierten Nachfrage. Sowohl die Neubaunachfrage als auch der Leerstand werden differenziert für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen in Mehrfamilienhäuser berechnet.